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房地產開發企業如何預繳增值稅款?

一.預收款范圍

全面營改增后,各地稅務機關關于房地產開發企業預收款范圍基本明確為:分期取得的預收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預收款以及定金等。誠意金、認籌金和訂金則不屬于預收款,但在后期如確認銷售行為成立,并且轉為所購買不動產的部分款項時,則需在銷售成立時作為預收款。

二.預征率和計算

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。(《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告[2016]18號)第十一條規定)

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的,按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算。

三.預繳時間、地點

一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。(《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告[2016]18號)第十二條規定)

其中主管國稅機關是指項目所在地的主管國稅機關。

四. 舉例

A房地產公司自行開發房產新項目,2021年1月5日收到甲的認籌金10,000元;2月5日收到首付款200,000元,并且認籌金轉作房款的一部分;3月5日收到按揭款500,000元。

問:2021年1月-3月應分別預繳多少增值稅?

1.2021年1月收到的認籌金不屬于預收款,應預繳增值稅0元;

2.2021年2月收到的首付款和轉為房款的認籌金屬于預收款,應預繳增值稅=預收款/(1+適用稅率)*3%=(200,000+10,000)/(1+9%)*3%=5,779.82元。

3.2021年3月收到的按揭款屬于預收款,應預繳增值稅=50,0000/(1+9%)*3%=13,761.47元。

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